成功案例 |某台资企业与某村委会厂房租赁合同纠纷调解案

一、案例基本信息采集

案例类型：其他人民调解案例

矛盾纠纷受理时间：2023年6月15日

矛盾纠纷类型：合同纠纷

调解组织名称：佛山市南海区企业信用纠纷人民调解委员会

供稿：佛山市南海区企业信用纠纷人民调解委员会  时国英   

审稿：佛山市南海区司法局  林  敏

检索主题词：人民调解  合同纠纷  佛山市南海区企业信用纠纷人民调解委员会  信用管理

二、案例正文采集

【案情简介】

某台资企业租用了某村委会厂房，合同约定租期20年，租金每年按一定比例递增。因近年受经济环境影响，承租方难以承担租金上涨压力，与出租方协商不涨租金未果而提出解除合同，承租方与出租方双方就违约赔偿问题发生争议，承租方向佛山市南海区企业信用纠纷人民调解委员会（以下简称“南海信调委”）申请调解。

【调解过程】

（一）调查取证，了解诉求

2023年6月15日，南海信调委接到某台资企业申请调解的电话后，迅速派出调解员赶赴调解现场按程序开展案件调查。

经调查，某台资企业在某村委会里租用厂房时间超过20年，一直保持按时交租金的良好习惯。当年的租约确实没有考虑到市场的实际情况，只是约定每年按一定比例递增。按约定，2023年该台资企业的厂房租金已超出市场价近10元每平方，这对于一个1万多平方的厂房来说，每月就增加了10多万元的成本。而事实上，这样的租价在现时也难以找到新租客。为了解决这个大难题，某台资企业在2023年春节前多次与某村委会沟通，希望村委会按市场实际价格设定租金，在签订下一个新租赁期时不再递增租金，且某台资企业明确表示如村委会继续保持上调租金的，企业将放弃租赁该厂房用地。然而某村委会经村民会议后，给出的方案是不同意降租，并提出若某台资企业要搬迁，必须按照合同约定，在补足拖欠的租金80万后再给村里补1个月的租金以作违约补偿，在这个基础上，某村委会才可以给企业办理退回73万押金的手续。台资企业认为村委会故意找事，本应可以用押金冲减相关费用，手续却要来回折腾，同时亦顾虑某村委会在收齐所有费用后，以各种理由不退回押金，这对于企业来说无疑是雪上加霜。在双方谈判无果的情况下，某台资企业向南海信调委求助。

（二）组织调解，明理释法

了解到上述情况后，调解员组织双方当事人采取面对面方式开展调解。针对本次纠纷争议点，调解员认为租赁合同仍在生效期内，建议双方按原租赁合同继续履行，如台资企业单方提出解除合同属违约行为，依法需承担违约责任。

对此，某台资企业表示客观上愿意遵循合同约定的条款，但主观上认为20年以来一直老老实实缴纳租金，是一个讲诚信、明事理的企业，某村委会应考虑综合情况再做决定。疫情三年来，企业严重受挫，如今的租金单价已远远超出市场平均价格，若某村委会不加价，某台资企业将愿意继续在此经营，亦确保村委不会出现租金空档期，如果确实不能保持原来租金价格，愿意直接冲掉当年的押金73万元后补差价了事。村委会代表人则表示，村委干部只是村民选出管理集体资产的代理人，要执行集体资产管理相关制度，不能越权决策、违规操作和随意调整合同条款。

一开始双方各有立场，互不退让，导致谈判转气氛逐渐升温，调解员随即在关键时刻稳住局面，安抚双方情绪后，并抓住切入点进行引导，向村委会讲解佛山把打造一流营商环境作为“一号改革工程”，阐明村社作为厂房土地的提供方，能让企业家安心搞经营、放心办企业，是对优化营商环境贡献力量；另一方面调解员向某台资企业进行普法教育，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

（三）取得互信，达成调解

本案并不复杂，解决的关键点在于双方当事人之间理解和信任，经过长达数小时的调解，某台资企业与某村委会达成一致意见，按合同约定支付租金和违约金，再退回押金，然后双方解除合同。同时，为了让某台资企业放心，调解员提议某村委会作出承诺，在收到80万元租金和1个月租金的违约补偿后，须在约定时间内退回某台资企业73万元押金。

【调解结果】

在南海信调委的见证下，双方签订了承诺书，约定解除合同。2023年8月8日，双方履约，本案结案。

【案例点评】

本案是合同类纠纷，双方对厂房租赁合同解除过程都据理力争，在谈判过程中情绪较为偏激，且双方相互不信任。因此南海信调委调解员从实际出发，明确双方责任划分，普及法律法规内容和时下相关营商政策，让双方对解除合同的调解达成一致意见，并在事前引入事前“信用承诺制”，在调解前要求当事人作出“不虚假调解，不虚假陈述案件事实、自觉履行调解协议”事前承诺。调解后，对无合理理由拒不履行调解协议当事人开展信用监督，倒逼失信主体履约践诺。企业信用纠纷人民调解委员会在前期增加“信用承诺制”，有效建立良好的信任度，为合同类、经济类纠纷调解打好了良好的基础。